Skyland, Washington D.C. – ümberehitus, kaubanduskeskus ja vaidlused

Skyland, Washington D.C.: suur ümberehitus 30 000 m² kaubanduskeskuseks ja elamuks, vastuolud, sundvõõrandamine ja kohtuvaidlused – loe planeid, mõjusid ja kohaliku kogukonna reaktsioone.

Skyland on Washingtoni kaguosas asuv linnaosa. See asub kirdes Good Hope Roadi, kagus Alabama Avenue ning lõunas ja läänes Fort Stantoni pargi kõrval. See on osa Anacostia-nimelisest piirkonnast.

Ümberarenduse plaan ja eesmärgid

Ringkonnavalitsus soovib ümber ehitada 18 aakri (73 000 ^m2) suuruse Skylandi kaubanduskeskuse aadressil Alabama Avenue ja Naylor Road, SE, Ward 7, segakasutatavaks linnakeskuseks. Kohalikud elanikud palusid 1980. aastatel ringkonnavalitsuselt abi, sest praegused hooned lagunesid ja paljud kauplused olid tühjad. Ameerika Ühendriikide elamumajanduse ja linnaarengu ministeerium otsustas 2005. aastal, et ringkonnavalitsus ei saa Skylandi ostmiseks kasutada föderaalset raha, sest minevikus on tehtud vigu.

Uuendusprojekti eesmärk on asendada vana, halvas seisukorras ja tühjade pindadega kaubanduskeskus kaasaegse, segakasutatava kompleksi ja elamispindadega, suurendades piirkonna teenuseid, tööhõivet ja turvalisust. Planeeritav arendus püüab toimida nii kohaliku elanikkonna igapäevaste vajaduste rahuldamiseks kui ka piirkonna majandusliku elavdamiseks.

Arendajad, arhitektuur ja mahud

Ringkond töötab koos Rappaport Cos. ja William S. Smith Cos. uue Skylandi plaani kallal. Nad tahavad ehitada 320 000 ruutjalga (30 000 ^m2) jaemüügipinda. Nad loodavad, et uutesse hoonetesse tulevad kvaliteetsed riiklikud kauplused ning kohalikud kauplused ja restoranid. Torti Gallas & Partners on arhitektid, kes koostavad uusi plaane. Uued hooned maksavad 260 miljonit dollarit.

DC linnapea Vincent Gray ütles 25. mail 2011 Wal-Marti esindajatele, et ta ei luba neil ehitada veel nelja uut kauplust District of Columbiasse, kui Wal-Mart ei ava kauplust ka Skylandis. Safewayl on aga ainuõigus müüa seal toidukaupu, mis võib Wal-Marti rajamise Skylandis blokeerida. See konflikt peegeldab laiemat küsimust, kuidas suured ketid, kohalikud ärid ja avalik huvi omavahel sobituvad.

Elamispinnad ja omandisuhted

Projekt hõlmab ka 420–470 eluaset. Ligikaudu 80 protsenti eluruumidest on nende inimeste omandis, kes seal elavad, ja 20 protsenti on üürile antud. See jaotus on kavandatud selleks, et tagada kohalikele elanikest omanikele võimalus jääda piirkonda ning vältida täielikku massilist ümberasustamist.

Konfliktid, sundvõõrandamine ja kogukonna vastuseis

Inimesed võitlevad kava vastu kohtus. Maaomanikud ei taha oma maad Rappaportile ja Smithile müüa. Piirkonnal on soov sundida praeguseid omanikke müüma (sundvõõrandamine). Sundvõõrandamine (inglise keeles eminent domain) on õigus nõuda eraomandis oleva maa äranõudmist avalikuks otstarbeks – see on sageli vastuoluline, sest kuigi riik võib põhjendada seda avaliku huvi ja ümberarenduse kasuga, peavad vastava maatüki omanikud saama õiglast hüvitist ja neil võib olla õigus vaidlustada sundvõõrandamist kohtus.

Kohalike elanike ja ärimeeste suurimad mured olid:

• oma kodu või äri kaotamise ja ümberasustamise risk;
• kohalike väikeettevõtete konkurents suurte ketiga;
• kelle huvid saavad ülekaalu arendajate ja välisinvesteeringute huvides;
• projekti mõju ühistranspordile, parkimisele ja tänavamarsruutidele;
• kas arendus säilitab taskukohaste elamispindade mahu ja suudab kaitsta olemasolevaid kogukondi gentrifikatsiooni eest.

Finantseerimine ja regulatiivsed sammud

Rappaport ja Smith esitasid 2008. aastal tsoneerimiskomisjonile planeeritud üksuse arendamise (PUD) taotluse. DC nõukogu kiitis heaks maksude suurendamise rahastamise paketi, et laenata raha uute hoonete ehitamiseks — selline skeem viitab sageli maksude juurdekasvust lähtuva rahastuse (tax increment financing, TIF) kasutamisele, kus tulevastest maksulaekumistest tagatakse algne laen. Juulis 2010 kiitis linnaosa tsoneerimiskomisjon uute hoonete kava heaks.

Kuigi algselt oli planeeritud, et ehitus algab 2012. aastal ja uued hooned avatakse eeldatavasti 2014. aastal, võivad kohtuvaidlused, läbirääkimised olemasolevate üürnike ja kaupmeestega ning finantslahenduste kindlustamine ajakava muuta. Sellised suured linnaplaneerimise projektid kulgevad sageli pikema ajajoonena kui esialgsed prognoosid näitavad.

Piirkonna seos ja ümbrus

Skyland on osa linnaosast Good Hope. Hillcrest asub idas ja Naylor Gardens kagus Good Hope'i naabruskonnast. Skylandi ümbrus on mitmekesine elanikkonna, väikeste ettevõtete ja avaliku ruumi seguga ning arendus mõjutab laiemalt kogu Ward 7 teenuste kättesaadavust ja piirkonna elujõulisust.

Kokkuvõte

Skylandi ümberarenduse projekt on ambitsioonikas plaan muuta loojuv kaubanduskeskus kaasaegseks segakasutatavaks keskuseks, tuues sinna kauplusi, eluruume ja avalikke ruume. Projekti toetavad kohalik omavalitsus ja arendajad, kuid see on tekitanud ka olulist vastuseisu seoses omanike õiguste, võimalikku sundvõõrandamise, kohalike ettevõtete olukorra ja üldise sotsiaalse ning majandusliku mõjuga. Ehkki algsed ajakavad ennustasid töid 2012–2014, sõltub edasine teostus kohtuvaidluste, finantseerimise ja kohaliku koostöö õnnestumisest.

Küsimused ja vastused

K: Millises linnaosas asub Skyland?

K: Milline on Skylandi kaubanduskeskuse ümberehitamise plaan?

K: Kes on arhitektid, kes koostavad uute hoonete plaanid?

K: Kui palju maksab uute hoonete ehitamine?

K: Kas selle projektiga kaasnevad ka eluruumid?

K: Kas Wal-Martil on lubatud avada kauplus Skylandis?

K: Millal peaks selle projekti ehitamine algama?

Otsing